第1091章  地產+零售

    第二天。

    “徐總，這是西武集團被收購后，西武企業債的價格漲跌情況。”

    徐良接了過來。

    在他被收購前，一萬日元面值的西武企業債已經虧掉了80%的價格。

    收購的消息傳出后，可以看到一條非常明顯的上漲曲線。

    價格比之前翻了近一倍。

    “瑞惠出手了嗎？”

    “目前還沒有，看樣子目前的價額還沒達到他們的心理預期。”

    徐良放下資料，略作沉吟。

    “讓老夏多關注一下西武的企業債，把它也加入‘祝融計劃’。”

    “是。”

    所謂的‘祝融計劃’，就是雷曼倒閉，金融危機徹底爆發后，企業債抄底計劃。

    類似的還有‘共工計劃’，也就是目前正在執行的收購以美國次債為基礎的CDS債券投保計劃。

    “陸覺在線上了嗎？”

    “在。”

    “打開吧。”

    李金玲連忙打開辦公室對面墻壁中央的屏幕。

    時間不長，泰華集團CEO陸覺的形象出現在里面。

    “徐總。”

    “老陸，給你發過去的資料看了嗎？”

    “看了，目前已經讓策略部和設計部組織了一個工作組去了東瀛。”

    “我之所以收購西武集團，有一半的原因是為了泰華。”

    “徐總對泰華的關懷，包括我在內，泰華所有高層和員工都銘感五內。”

    “漂亮話就不用說了，關鍵是把事干好。尤其是長崎西武百貨試點改革，你們要謹慎小心，寧愿慢一點，也要把第一仗給我打好。”

    “您放心，我們一定謹慎。”

    徐良微微頷首。

    “謹慎小心之余，也不用太擔心。百貨已經落伍了，以后購物中心才是主流。你們可以用國內購物中心的格局當模板，結合東瀛的實際情況做設計。”

    “是。”

    “我也給你個保證，如果這次做得好。崇光·西武百貨在全球的42家直營店，超過300萬平米的營業面積，會全部交給泰華。”

    陸覺心中興奮起來。

    拿到徐良的消息后，他也研究過崇光·西武百貨，作為東瀛的老牌百貨商，雖然運營模式已經落后于時代。

    但它們基本都位于東瀛城市核心地段，尤其是西武百貨，面積普遍巨大。

    重新設計一下，好好改改，重新招商后就是一家優質購物中心。

    尤其崇光·西武百貨不只是東瀛，海外還涉及灣灣、馬來西亞在內的整個大中華區。

    很契合泰華的業務。

    看著他高興的樣子徐良笑著繼續道：“但，泰華要把酒店業務剝離出來。”

    陸覺笑容一滯。

    好東西誰都喜歡，但要是把吃下肚子里的東西再掏出來，可就不是那么令人高興了。

    “泰華未來的核心業務很清晰，就兩個：地產和零售。

    商業地產是平臺，服裝、兒童樂園、小百貨和超市是平臺上的商品，兩者相輔相成，形成一個可以彼此依靠的矩陣。

    地產和零售之外的酒店肯定要剝離。”

    陸覺連忙道：“徐總，我認同您的戰略，同意剝離酒店業務。不過西武集團旗下的無印良品和吉野家能不能賣給泰華？
    他們符合您為泰華定下的‘地產和零售’戰略。”

    “不行。無印良品和吉野家路子已經走歪了，糾正起來代價太大，我準備持有幾年就賣掉。沒想一直持有。”

    “路子走歪？可是他們在國內發展的很好啊。

    吉野家更是一度成為跟肯德基、麥當勞并稱的三大洋快餐之一。”

    “這就是問題。

    無印良品和吉野家在東瀛的定位是平價。

    但到了華夏后卻成了輕奢。

    尤其吉野家，一碗預制菜性質的牛肉飯賣價三四十華夏幣。

    這么多錢，完全可以在中式快餐店吃到三個葷菜。

    性價比差太多了。

    如果沒有華夏國內同類企業競爭也就罷了，但現在中式快餐連鎖品牌‘真功夫’‘鄉村基’等都在迅速發展。

    他們會不斷擠壓吉野家的市場。

    現在，吉野家還能憑借海外濾鏡賺到錢，但時間長了，食客就會自己用腳投票。

    無印良品也是一樣的道理。

    所以我不看好它們的長線。”

    徐良收購這兩家公司的戰略很清晰，就是持有五六年時間然后出手賣掉。

    “徐總，我們收購過來，可以調整它們的定價。”

    “代價太大了，與其費這些事，還不如自己成立新品牌。不過我更希望你們能打理好現在的業務。”

    無印良品還好，基本都是直營。

    但吉野家在華夏是代理商。

    你想自己做，中間就要牽涉到違約賠償問題。

    而且，吉野家上世紀九十年代進入華夏發展到現在，已經形成了根深蒂固的品牌認知。

    再重新調整產品定位，將涉及到品牌建設、采購渠道等一系列變化。

    這可是個高難度的活。

    弄不好，就是個四不像的下場，還不如從頭開始，一張白紙好作畫。

    徐良：“而且無印良品跟泰華精品百貨的業務是重合的，與其謀求無印良品，還不如做好泰華精品百貨。”

    “是，我明白了。”

    “泰華精品百貨線下店現在有多少家了？”

    “目前有514家。”

    “暫緩線下店面的擴張，著重發展線上業務。同時擴張線上的產品序列，你不是羨慕無印良品嗎，你就好好研究一下無印良品的產品哲學。

    收購就沒必要了。”

    聽他這么說，陸覺也沒再糾纏。

    “老陸，現在泰華的業務已經很清晰了，總計分為三大板塊。

    第一，商業購物中心，以及附加的零售板塊。

    第二，地產中介為窗口，附加的居住房地產，包括住宅小區和公寓板塊。

    第三，就是寫字樓、會議中心等物業。

    作為純出租物業，很難產生衍生的產業鏈，所以除了關鍵的一二線城市，不用過多去開發寫字樓。”

    “明白。”

    “現在客隆超市和富華地產的市值多少了？”

    “客隆超市1077億港幣，富華地產1128億港幣。”

    “客隆的市值低了。”

    客隆超市整合了華潤萬家和農工商后，營收已經過千億港幣，主營行業凈利潤接近120億港幣，按照零售行業比較盛行的10倍市盈率估值，也應該有1200億港幣左右。

    陸覺：“可能跟我們現在的耗損率過高有關系。”

    超市運營是允許有耗損的，大部分都在8%左右。做的最好的就是大潤發，能壓縮到3%，甚至更低。

    更少的耗損意味著更高的利潤。

    這也是大潤發能后來居上的原因。

    可惜大潤發戰勝了國內所有對手，卻輸給了時代。

    最后被阿里給收購了。

    “客隆的耗損很高嗎？”

    “目前在9.4%。”

    “原因呢？”

    “主要有兩個方面的原因，第一，農工商、華潤萬家的供應鏈還沒完成整合；
    第二，客隆超市擴張的太快，我們的主要精力都放在擴店上，內部管理雖然一直在做，但新人太多，培訓沒能跟上。”        “既然你們知道原因，那就好好解決。我也不要求太高，一年內把耗損降低兩個百分點，你告訴馬家梁，他要是做不到，就可以直接退休了。”

    “是。”

    “公司現在的商業寫字樓出租面積有多少？”

    “375.24萬平米，承租率7成以上，價格約為140元/平米/月。年營收在48億華夏幣左右。

    不過今年公司還有幾個商業綜合體建成。

    屆時泰華的寫字樓出租總面積將突破420萬平米，營收也將突破70億華夏幣。”

    徐良點了點頭，“準備一下，把集團的寫字樓業務剝離出來，成立一家子公司上市吧。”

    “徐總，什么時候？”

    “現在開始準備，爭取在農歷新年的時候，在香江和新加坡兩地上市。”

    “會不會太著急了？”

    “再晚點，上市機會就錯過了。”

    明年四五月份，次貸危機就就會出現苗頭，全球資本對房地產的投資都會變得謹慎。

    “我明白了。”

    “拿出25%的股份去融資，融到的錢先留在賬上，等我的吩咐。

    還有，從明年開始，富華地產暫緩拿地，著力消化已有的項目，降低公司的負債率。”

    陸覺也是地產行業的老兵，瞬間回過味來。

    神色變得嚴肅。

    “徐總，您判斷房地產將進入新一輪調整期？”

    房地產有周期，是整個行業都知道的事。

    “不錯。”

    “那我們是不是也放緩泰華的拿地節奏？”

    “不用。泰華不同于富華。適合建房子的地方有很多。

    但適合建設商業綜合體或者購物中心的地塊基本都有數，別人拿去了，我們再想買回來，未必還有機會。

    所以，面對一些區位優勢極佳的商業地塊，該拿還是要拿。”

    “好的。”

    “這次整合崇光·西武百貨，對泰華也是一個機會，公司的服裝、零售、兒童樂園業務也可以趁機發展過去。

    但切記拿來主義，所有的業務都要做到本地化。

    東瀛人在華夏市場犯的錯誤，我們不能再犯。”

    “您放心，我一定主抓崇光·西武百貨在改制。不過改革后的購物中心還是以‘西武’命名，還是以泰華命名？”

    “西武吧，畢竟是發展了半個多世紀的老品牌了，在東瀛的商譽遠不是泰華能比。”

    “這下子我們就有泰華、西武、客隆三個購物中心品牌了。”陸覺笑道。

    徐良笑了笑，“品牌是死的，人是活的，因地制宜才是長久之道。

    還有一件事，崇光·西武的百貨店有不少建成年代太長，管線設備老化的很嚴重。

    還有很多難以修復的設計缺陷。

    如果有必要，可以直接推倒重建。”

    “明白，如果重建的話，我們可以收購周圍的地塊，擴大整個項目嗎？”

    “當然。我只給你一個發展戰略，具體怎么實施是你的事。

    不過你想擴大也要看地方。

    一些缺乏發展潛力的城市，不要大動干戈。”

    “好的。”

    兩人又聊了許久，知道快中午了才切斷了視頻。

    吃過午飯，下午剛準備跟孩子玩一會，李金玲又來了。

    “徐總，李佳成邀請您吃晚餐。”

    “李佳成？”

    “多半是為了網科的事？”

    徐良點了點頭，“你跟對方約個時間，晚上我們去。”

    “是。”

    叮鈴鈴……

    手機鈴聲響了起來。

    看了眼來電顯示，按下了接聽鍵。

    “老婆。”

    姜曉陽冷哼一聲，“現在嘴甜了。”

    “呵呵，這可不是嘴甜，這是發自肺腑的愛情。”

    “信你才怪。……這次打電話過來，主要有件事想跟你商量。”

    “你說。”

    “我這邊接到了一個并購大單。”

    “能讓你給我打電話，看來這單子確實不小。”徐良笑道。

    “這單子是關于德農的，中化集團希望以270億華夏幣的價格全資收購德農。”

    “德農？”

    徐良有些意外。

    “是，你旗下那個劉強西干的很出色。現在的德農不僅是國內最大的鉀肥企業之一，還是全國最大的農資分銷商，最大的農藥生產商，最大的種子生產和分銷商。

    雖然還沒上市，但發展速度非常快。

    給中化帶來了很大的壓力。

    他們希望收購德農，鞏固自己在全國農資領域的地位。”

    劉強西的能力，徐良當然清楚。

    自從收購紅太陽后，他并沒有停下并購的腳步。

    憑借著出售屯河農業、屯河牧業、屯河糖業等公司的收益，再加上徐良的投資。

    上百億華夏幣的資本，德農發起了大大小小的并購有十三起。

    換成一般人，這么多并購下來，恐怕公司早就一團糟了。

    劉強西硬是憑借超人的精力和精湛的管理能力，讓這頭迅速膨脹的農資巨頭始終穩定的向前發展。

    一舉把德農農資連鎖點發展成了雄霸華東、華北和華南三大區域的農資零售巨頭。

    沒想到現在連國字頭的‘中化’都感覺到壓力了。

    “220億華夏幣的價格低了，而且我不缺錢，如果沒有我感興趣的資產，德農不會出售。”

    雖然德農在劉強西的領導下發展的很快，但對他來說，德農在他的布局中只是二線企業，不是漢華、鴻蒙、康華、泰華、Facebook，這些核心公司。

    只要價格合適，他不介意賣掉。

    “你真想賣？”

    “這就要看對方出什么價了。”

    “如果你真打算出售的話，最好發一份德農的資產負債表給我。”

    “等等吧，等九月份結束了，我給你發一份德農三季度的資產負債表。”

    劉強西給他發資產負債表是按季度給。

    這也是大多數公司統計財務數據的常態。

    姜曉陽答應一聲。

    兩人又聊了兩句后，徐良掛斷了電話。

    一直以來都是他打別人旗下資產的注意，偶爾有別人打他的主意，也是以融資居多，大額并購幾乎沒有。

    現在突然跳出一個中化，到是讓他意外的很。

    按下桌上的電話。

    “李姐，盡快準備一份中化的資料給我。”

    “是華夏中化集團嗎？”

    “嗯。”

    “好的。”

    (本章完)


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