紅巖東京辦公室。

他過來不久，泰華集團(tuán)CEO陸覺也在李金玲的帶領(lǐng)下走了進(jìn)來。

“徐總。”

“過來坐。”

徐良招了招手。

兩人坐下來后，按部就班的泡上茶水。

“在東瀛調(diào)研也有半年了，崇光·西武百貨的品質(zhì)怎么樣？”

“至少一半都很差。

設(shè)計(jì)老舊，管線老化，停車位不足，綠化空間太少，缺乏藝術(shù)元素等等。

剩下的一半也有各式各樣的問題，只是凸顯的不太嚴(yán)重。”

徐良點(diǎn)了點(diǎn)頭，對這種情況早有預(yù)料。

東瀛是一個(gè)在互聯(lián)網(wǎng)都已經(jīng)進(jìn)入云時(shí)代的時(shí)候，仍然在玩磁盤存儲的國家。

在這里到處都能感覺到深沉的暮氣。

‘廣場協(xié)議’，以及后來的房地產(chǎn)泡沫，徹底打斷了東瀛的脊梁骨，再也沒爬起來。

“說說你的整改計(jì)劃。”徐良。

“東京、大阪、橫濱、名古屋之外的所有崇光·西武百貨，不做擴(kuò)建。

只進(jìn)行內(nèi)部改裝。

新的動線規(guī)劃，重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，增加更多的休閑和藝術(shù)空間。

在內(nèi)容上，以我們在華夏打造的‘客隆購物中心’為模板，以家庭化購物和娛樂為主要賣點(diǎn)。

以超市、餐飲和兒童娛樂為主要形式。

追求成為周圍3~5公里內(nèi)的購物和娛樂中心。”

“東京、大阪、橫濱、名古屋四座城市GDP都在千億美元以上，同時(shí)擁有過兩百萬的城市人口，是巨大的消費(fèi)市場。

針對這四座城市，我的想法是建設(shè)6~8座建筑面積在10萬平以上的泰華廣場。

我們現(xiàn)有的，位于四大城市的崇光·西武百貨有一半不符合要求。

所以，我希望能通過收購合并地塊，然后全盤推倒，投資新建。

如果地方足夠大，我們就建‘泰華城’，如果不太夠就建設(shè)‘泰華廣場’。”

泰華集團(tuán)的‘泰華城’和‘泰華廣場’有著不同的區(qū)分。

前者建筑面積普遍在50萬平米以上，飽含了購物中心、寫字樓、高檔公寓、酒店等業(yè)態(tài)。

后者往往只是大型購物中心夾雜一兩種業(yè)態(tài)，有的干脆只是超大型購物中心。

“你的野心到是不小。”

徐良笑道。

“有您在背后給我撐腰，我可不就要大氣點(diǎn)，不然不就給您丟人了嗎。”

“行了，馬屁就別拍了。我原則上同意你的計(jì)劃，但地產(chǎn)太燒錢，你可別一下子全給我上馬。

要有計(jì)劃，有步驟的完成崇光·西武百貨的翻新和整合工作。”

“您放心，我絕不會盲目。”

徐良微微頷首，對陸覺他還是放心的。

“對了，徐總，美國現(xiàn)在的麻煩越來越大了，您預(yù)測危機(jī)什么時(shí)候爆發(fā)？”

“這么關(guān)心？投錢了？”

“嘿嘿，我可不敢。我尋思著老美那邊爆發(fā)了大危機(jī)，肯定要從小本子這里找補(bǔ)，到時(shí)候溢出的影響，絕對會讓東瀛地產(chǎn)界再次滑坡。

到時(shí)候我的購地計(jì)劃會更順利，花費(fèi)的資金也更低。”

“你倒是想的很美。不過一年內(nèi)是別想了。”

陸覺對大老板的推論從來不做懷疑，連忙點(diǎn)了點(diǎn)頭。

“魔都‘泰華繽紛廣場’的設(shè)計(jì)圖出來了嗎？”

“已經(jīng)做出來了。”

陸覺招了招手，秘書立即把手里的筆記本電腦送過來，前者熟練的打開后，找到了做好的設(shè)計(jì)圖。

自從泰華從魔都政府手里收購了農(nóng)工商超市后，對方手里唯一一個(gè)在建的城市綜合體‘118廣場’，自然也落入了泰華手里。

但在徐良眼里，118廣場的設(shè)計(jì)問題太大了。

第一，購物中心的面積太小，五層樓加起來還不到10萬平。

第二，弄了個(gè)不倫不類的‘威尼斯小鎮(zhèn)’，就那么短短的一段水道，新鮮勁過去后，誰還去？

完全浪費(fèi)了寶貴的，可以拿來開發(fā)利用的空間。

第三，也是最重要的一點(diǎn)，明明挨著地鐵13號線，居然沒有一個(gè)站點(diǎn)停靠？
交通對一個(gè)城市綜合體的影響是致命的。

現(xiàn)在還不覺得，等后來城市綜合體和購物中心越來越多后，交通不便就是最致命的弱點(diǎn)。

所以，在農(nóng)工商超市被收購過來后，徐良第一時(shí)間便叫停了整個(gè)工程。

眼前這份設(shè)計(jì)圖，完全貫徹了他的理念。

128.1畝，將近8.5萬平米的地塊，將由一棟48層寫字樓，一棟42層的長租公寓，以及一棟購物中心組成。

購物中心為地下三層，地上五層，建筑總面積28萬平米。

地下三層和二層一部分為停車場。

地下二層一部分和地下一層是商場的地下步行街。

整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)面積將近20萬平米。

寫字樓和公寓位于購物中心上方。

整個(gè)項(xiàng)目建筑面積56.9萬平米。

“取消這個(gè)直通地下一層的下沉式廣場，看著好看，但沒什么用。”徐良指著設(shè)計(jì)圖道。

下沉式廣場這玩意，小了沒意思，大了占空間，完全沒什么必要。

“好的。”

“跟魔都那邊談的怎么樣了？”

“他們同意了，只要我們重建‘繽紛廣場’，他們愿意在我們這一面開設(shè)一個(gè)地鐵站口，而且愿意跟我們合作，出站口能直通‘繽紛廣場’地下二層。”

有了良好的交通，項(xiàng)目就成功了一半。

“項(xiàng)目預(yù)算呢？”

“建設(shè)周期3年，投資預(yù)算75億華夏幣。”

徐良微微頷首，這個(gè)數(shù)字比新建一個(gè)類似的項(xiàng)目增加了近30%。

其實(shí)也很正常。

建設(shè)‘繽紛廣場’的第一個(gè)要求，就是把原本已經(jīng)完成框架的‘118廣場’重新拆掉。

只是這個(gè)拆除費(fèi)用就不便宜。

要不是118廣場地段太好，位于普托區(qū)‘新中環(huán)’中央商務(wù)區(qū)，又是靠著金沙江路和真北路，他也不會費(fèi)這么大功夫，直接就賣掉了。

“按照這個(gè)要求動工吧。”

“好的。”

“酒店那邊都跟西武集團(tuán)交割清楚了嗎？”

“已經(jīng)全部交割了。2家半島酒店【超五星】，17家良木園酒店【五星】，以及39家星級泰華酒店的物業(yè)已經(jīng)全部交割。

另外，我們跟邱家那邊也談妥了。

他們愿意放棄良木園酒店集團(tuán)，交換泰華服飾集團(tuán)的全部股權(quán)。”

良木園酒店集團(tuán)是邱德拔還活著的時(shí)候，泰華跟邱家聯(lián)合成立的一家酒店集團(tuán)公司。

旗下包含五星級‘良木園’品牌，以及星級酒店‘泰華’兩個(gè)品牌。

一開始泰華占股49%，邱家占股51%。

但隨著后來泰華旗下商業(yè)綜合體數(shù)量不斷增長，酒店數(shù)量越來越多，需要的資金投入越來越大。

漸漸的泰華占據(jù)了上風(fēng)，股權(quán)一度增長到63%。

現(xiàn)在，泰華集團(tuán)想要用旗下的酒店資產(chǎn)，交換西武集團(tuán)手里的‘崇光·西武百貨’資產(chǎn)。

邱家就是一個(gè)繞不過去的坎。

最后三方協(xié)商，泰華集團(tuán)用旗下發(fā)展良好的‘泰華服飾集團(tuán)’交換徐家手里的‘良木園酒店集團(tuán)’股權(quán)。

然后再用完整的‘良木園酒店集團(tuán)’跟西武集團(tuán)交換‘崇光西武百貨’。

但是崇光西武百貨物業(yè)自持率太高，雖然‘良木園酒店集團(tuán)’同樣擁有全部酒店的物業(yè)。

但現(xiàn)在華夏的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格還是比不上東瀛。

雙方又簽了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。

泰華收購‘崇光西武百貨’后，接手對方四分之一，約30億美元的債務(wù)。

雙方正式簽訂合同后。

泰華旗下的商業(yè)綜合體和購物中心數(shù)量暴漲，從原本的109家（包括在建、規(guī)劃和建成），暴漲到163家。

因?yàn)榍懈盍司频晡飿I(yè)的關(guān)系，經(jīng)營面積只增加了370萬平米。

即便如此，泰華依舊是全亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)公司。

“徐總，這是我們整理的今年兩季度泰華的財(cái)務(wù)報(bào)表和運(yùn)營資料。”陸覺道。

接過他手里的資料，徐良翻了翻。

剔除了酒店和服裝業(yè)務(wù)后，泰華集團(tuán)的業(yè)務(wù)還剩下六個(gè)。

1、泰華物業(yè)。
泰華物業(yè)不只負(fù)責(zé)住宅地產(chǎn)的物業(yè)，還負(fù)責(zé)泰華旗下所有商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)。

包括物業(yè)費(fèi)，以及商鋪?zhàn)饨鸬恼魇盏鹊取?br />
隨著泰華旗下商業(yè)綜合體和購物中心的不斷擴(kuò)張，泰華物業(yè)已經(jīng)漸漸成了泰華物業(yè)旗下僅次于‘泰華零售集團(tuán)’的頂尖子公司。

2、泰華兒童樂園。

雖然發(fā)展的很快，賺孩子錢也比較容易，但泰華整體的業(yè)務(wù)板塊中占比不高，存在感也不強(qiáng)。

但利潤率很不錯(cuò)，基本能達(dá)到40%。

3、泰華零售集團(tuán)。

泰華零售旗下分為精品百貨、超市、購物中心三個(gè)板塊。

精品百貨板塊旗下有三個(gè)品牌。

孩子王、木槿生活和泰華。

前兩者的市場畫像是兒童和青少年女性。

泰華百貨相對比較綜合，針對的是青少年男女，種類也相對比較豐富。

店鋪面積相對大很多。

普遍在300平米以上，銷售各種手工藝品，明星周邊等。

超市方面，整合了華潤和農(nóng)工商后，泰華已經(jīng)是華夏毫無疑問的第一大超市集團(tuán)。

擁有3000平米以上大型超市近八百五十家。

800平米以上中型超市一千三百家，近萬家加盟便利店。

最后是‘購物中心’。

客隆購物中心實(shí)際上就是現(xiàn)在超市行業(yè)統(tǒng)稱的‘大賣場’。

面積普遍在1.2~2萬平米。

不同于傳統(tǒng)的大賣場，為了適應(yīng)新的市場形式，客隆對旗下的大賣場進(jìn)行‘購物中心’化，減少服裝鞋帽和家用電器的面積，增加餐飲和休閑娛樂的空間。

不再是單純的購物，而是傾向于家庭化娛樂購物。

輻射周圍三公里內(nèi)的消費(fèi)人群。

在整個(gè)泰華集團(tuán)內(nèi)部，泰華零售集團(tuán)以半年748.7億華夏幣的營收，超越蘇寧，成為全國最大的零售集團(tuán)。

預(yù)計(jì)全年?duì)I收突破1500億華夏幣。

4、富華公寓。

針對高端客戶群體的富華金楓公寓，目前已經(jīng)有11家，主要分布在全國一線和強(qiáng)二線城市。

針對家庭客戶的‘紅杉公寓’。

本來‘紅杉公寓’的定位是度假公寓，但后來發(fā)現(xiàn)國內(nèi)的旅游人群更習(xí)慣住酒店，而不是空間更大，擁有廚房的度假公寓。

再加上‘紅杉公寓’普遍位于繁華市區(qū)，而不是比鄰風(fēng)景區(qū)，定位出現(xiàn)了錯(cuò)誤。

沒辦法，只能重新尋找出路。

綜合考察一番后，瞄準(zhǔn)了那些來到大城市打工的年輕白領(lǐng)家庭。

這些人買不起大城市的住房，身邊可能還有孩子。

普通的單身公寓沒辦法滿足他們的需求。

住宅小區(qū)的兩居室，空間雖然打了，但對他們來說又比較貴。

這種一居室，配備廚房和衛(wèi)生間，50平米左右的長租公寓，往往最適合這些普通家庭出身，口袋又不富裕的年輕白領(lǐng)家庭。

最后就是針對單身群體的‘富華公寓’，這也是泰華旗下數(shù)量最多的公寓。

遍布全國一二線城市，到現(xiàn)在已經(jīng)有47座。

發(fā)展五六年，富華公寓旗下?lián)碛?39萬平米的出租面積，每月拿到的租金就超過2億華夏幣。

5、富華房產(chǎn)中介。

“你跟‘鏈家地產(chǎn)’那邊談的怎么樣了？”徐良問道。

接手順馳的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)后，富華地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在全國同行業(yè)排名第七，前面是鏈家、中原、我愛我家、21世紀(jì)不動產(chǎn)、麥田和滿堂紅。

作用雄厚資本的陸覺當(dāng)然不甘心當(dāng)小弟。

所以很快就瞄上了行業(yè)第一的鏈家地產(chǎn)。

之所以把目標(biāo)定在它身上，鏈家的市場規(guī)模只是原因之一，更主要的是鏈家‘強(qiáng)管控、直營店’的發(fā)展模式很契合富華自己。

“彭永西要價(jià)八億華夏幣，我覺得高了，一直再談。”

“鏈家的營收多少？”

“今年兩季度營收剛過4億華夏幣，不過發(fā)展勢頭不錯(cuò)。在京城，他們350家店面就創(chuàng)造出了近7000萬的月收入。

效率跟我們不相上下。”

“難怪你會看上它。”

徐良笑道。

這種小規(guī)模的收購，他也沒在多問，讓陸覺自己做主就好。

6、富華地產(chǎn)。

現(xiàn)在富華地產(chǎn)無論是開發(fā)面積，還是盈利能力，都已經(jīng)超過了曾經(jīng)的地產(chǎn)老大萬科。

兩季度銷售住房3.4萬套，銷售總面積349.7萬平米，創(chuàng)造銷售收入371.8億華夏幣。

比2006年同期增長146.6%，占全國住宅市場的份額達(dá)到3.07%。

清理了酒店和服裝業(yè)務(wù)后，泰華的業(yè)務(wù)規(guī)模縮減了，但也更精煉了。

地產(chǎn)和零售兩大支柱也變得更加粗壯。

在不計(jì)算新并入的‘崇光西武百貨’，07年兩季度，泰華集團(tuán)總營收1217億華夏幣，主營行業(yè)凈利潤157.23億華夏幣。

如果計(jì)入‘崇光西武百貨’，今年兩季度，泰華集團(tuán)總營收1519億華夏幣，主營行業(yè)凈利潤204.7億華夏幣。

集團(tuán)總資產(chǎn)突破5900億華夏幣，總債務(wù)突破3200億華夏幣。

現(xiàn)金流370億華夏幣。

土地儲備2787萬平米，富華地產(chǎn)占65%。

旗下上市公司兩家。

富華地產(chǎn)和客隆超市。

“富華和客隆的市值多少了？”徐良問道。

“富華市值3187億港幣，客隆超市市值1632億港幣。目前集團(tuán)在富華持股75%，在客隆持股73%。”

徐良微微頷首。

“你回去后做兩件事。

第一，拿出富華和客隆共計(jì)價(jià)值150億美元的股份，賣給紅巖給你介紹過去的‘慈善基金’。

第二，在未來一年的時(shí)間，在二級市場持續(xù)賣掉富華和客隆的股份，我的要求很簡單，集團(tuán)剩下的兩家公司的股權(quán)，再加上你賣給慈善基金的股權(quán)，加起來不少于45%。”

陸覺在心里簡單估算了一下。

以兩家公司現(xiàn)在的市值計(jì)算，按照老板的要求。

集團(tuán)起碼能回籠近2800億港幣的龐大現(xiàn)金流。

如果再算上集團(tuán)的現(xiàn)有的現(xiàn)金儲備，能徹底覆蓋集團(tuán)的所有債務(wù)。

“徐總，這樣做會不會太冒險(xiǎn)了？”

客隆超市和富華地產(chǎn)可是泰華集團(tuán)的業(yè)務(wù)支柱，要是折了，集團(tuán)瞬間傷筋動骨。

“放心，你只管去做，剩下的我來解決。還有，從現(xiàn)在開始，除核心地段的精華地塊外，泰華不再增加土地儲備。

明年一年，集團(tuán)不開新項(xiàng)目。”

徐良目光變得深邃，“老陸，最大的危機(jī)要來了。當(dāng)然，對我們來說也是一次巨大的機(jī)會。

抓住了，泰華的業(yè)務(wù)就不再局限于華夏、東瀛，而是一舉覆蓋整個(gè)東南亞，甚至邁入歐洲。

還有，你不是一直希望開發(fā)英國的‘巴特西電站’嗎？

到時(shí)候我給你機(jī)會。”

陸覺心里瞬間激動起來。

“徐總，您放心。我馬上回去照著您的要求安排工作。”

“嗯。”

兩人又聊了一會后，陸覺才告辭離開。

徐良拿了張紙。

迅速算了算。

通過徐氏美國慈善基金會，以及二級市場，泰華能回籠差不多2800億港幣的現(xiàn)金。

他還給泰華提供了100億美元的CDS債券。

扣掉繳納的資本利得稅，以及中間疏通人脈的花銷，泰華差不多能拿到70億美元的現(xiàn)金。

再加上集團(tuán)本身的現(xiàn)金流。

泰華能在次債危機(jī)開始前匯聚起4200億港幣左右的龐大現(xiàn)金流。

這筆錢不止能覆蓋泰華所有發(fā)售的公司債。

還能支持公司大步并購和擴(kuò)張，拿下他心心念念很多年的凱德集團(tuán)，成為覆蓋整個(gè)亞洲的龐大地產(chǎn)和零售旗艦。

讓泰華的業(yè)務(wù)真正邁上一個(gè)更大的臺階。

這時(shí)候徐良腦海里突然竄出一句詩：讓暴風(fēng)雨來的更猛烈些吧！

(本章完)


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