結(jié)束江城的考察后，林祖輝便回到香江，并沒有去浙省考察千島湖。

　　農(nóng)夫山泉是下半年或明年初的投資計(jì)劃，也無需著急，因?yàn)槭紫仁菄鴥?nèi)礦泉水的市場還不成熟，其次是鐘首富前世在1996年才推出農(nóng)夫山泉，所以時(shí)間非常充裕。

　　.......

　　4月8日，星期三。

　　香江，華置中心。

　　林祖輝在自己的辦公室里，認(rèn)真的思考著問題。

　　今天，家辦的投資顧問從美洲傳回一個(gè)消息，讓他嗅覺到‘金錢’的味道。

　　消息是：在國際金融界素以信譽(yù)高、經(jīng)營作風(fēng)穩(wěn)健的加拿大‘奧林匹亞&約克公司’，在昨天宣布：向91家大商業(yè)銀行，要求推遲償還所欠的上百億美元債務(wù)，并請求給予新的巨額貸款以便度過難關(guān)。消息一經(jīng)傳出，立刻在債權(quán)人中間，引起恐慌和不安。

　　根據(jù)這則消息，林祖輝知道，歐美的商業(yè)地產(chǎn)抄底時(shí)機(jī)，快到來了。

　　絕對沒有銀行，再借錢給奧林匹亞&約克公司，而這家公司估計(jì)在五月份就得申請‘破產(chǎn)保護(hù)’。

　　所謂‘破產(chǎn)保護(hù)’，是指不管債務(wù)人是否有償付能力，當(dāng)債務(wù)人自愿向法院提出或債權(quán)人，強(qiáng)制向法院提出破產(chǎn)重組申請后，債務(wù)人要提出一個(gè)破產(chǎn)重組方案，就債務(wù)償還的期限、方式以及可能減損某些債權(quán)人和股東的利益作出安排。這個(gè)方案要給予其一定的時(shí)間提出，然后經(jīng)過債權(quán)人通過，經(jīng)過法院確認(rèn)，債務(wù)人可以繼續(xù)營業(yè)。這就是重整的概念，在中文中又叫破產(chǎn)保護(hù)。

　　不過涉及如此多的銀行，這個(gè)破產(chǎn)保護(hù)是不會通過的，奧林匹亞&約克公司只剩下破產(chǎn)一途。

　　歷史上，這家公司在年底便宣布破產(chǎn)。

　　奧林匹亞與約克公司，屬于加拿大的億萬富翁保羅·里切曼家族所有，它在美國、英國和加拿大本土擁有眾多的辦公大樓和高層建筑。僅在紐約市的商業(yè)房地產(chǎn)便相當(dāng)于8個(gè)帝國大廈的規(guī)模，而后世鼎鼎有名的倫敦‘金絲雀碼頭’金融CBD（歐洲的華爾街），正是這家公司目前在開發(fā)。

　　紐約市政當(dāng)局的房地產(chǎn)稅有2%是這家公司提供的，該公司總資產(chǎn)在200億美元左右，因?yàn)闆]有上市，所以長期執(zhí)世界私有房地產(chǎn)公司之牛耳。

　　經(jīng)濟(jì)的榮衰往往通過房地產(chǎn)業(yè)的景況反映出來，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，建設(shè)工地上起重機(jī)、硬殼帽、工人汗水……轟隆隆忙作一團(tuán)，而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，則到處是空蕩蕩的辦公大樓，外面掛滿了拍賣的招貼。

　　這時(shí)，新的高樓建筑群找不到租賃者，樓主沒有收人，惡果便接連發(fā)生，不僅建筑工人失掉工作，水泥、磚石、鋼鐵和玻璃的需求大減，銀行業(yè)也很快受到牽連。

　　近年來，西方經(jīng)濟(jì)普迫停滯不前。受其困擾，美國、加拿大、英國以及日本等國商業(yè)房地產(chǎn)過剩，地價(jià)猛跌，商業(yè)房地產(chǎn)市場一個(gè)接一個(gè)地坍塌。

　　美國著名的房地產(chǎn)大王堂納德·特魯普和約翰·波特曼等紛紛被迫拋售掉自己的不動(dòng)產(chǎn)還債。

　　一般來講，辦公大樓的空閑面積是衡量商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)興衰的晴雨表。而目前美國辦公樓空閑的面積是歷史上空前的，幾乎每5平方米面積就有1平方米是空閑的。

　　按常規(guī)，一座大樓的空閑率達(dá)到17%，房主便會遭受虧損。但1991年美國洛杉磯市的辦公大樓的平均空閑率高達(dá)  25.2%，休斯敦、芝加哥、紐約市的商業(yè)繁華區(qū)的大樓空閑率也都在20%上下。

　　這樣，當(dāng)然就沒有人愿意買下那些摩天高樓，房地產(chǎn)業(yè)的衰落便無法避免，工人失業(yè)也隨之增加。

　　信號來了！

　　自己該如何做？

　　林祖輝一直想做世界商業(yè)地產(chǎn)的霸主，如今正是機(jī)會，也是最好的機(jī)會抄底。

　　他叫來梁真勛，打算做財(cái)務(wù)安排，這種商業(yè)地產(chǎn)的投資，肯定是以新時(shí)代集團(tuán)為旗艦，個(gè)人的資金也可以適當(dāng)?shù)膮⑴c。

　　房地產(chǎn)回報(bào)率再高，也沒有年底炒黃金的利潤高。

　　林祖輝可是知道，今年九月，索羅斯大量放空英鎊。英鎊一路貶值，即使英國政府動(dòng)用大量外匯儲備來捍衛(wèi)英鎊，最終還是慘敗，被迫退出歐洲匯率體系。而索羅斯則成為了最大贏家，獲利近10億美元。

　　在英國退出歐洲匯兌機(jī)制之后，1993年，黃金出現(xiàn)暴漲，漲幅接近三成。

　　做黃金期貨，肯定是有高杠桿的，若是20倍杠桿便可獲得六倍利潤。只要資金量充足，杠桿的風(fēng)險(xiǎn)性就足夠的小，比如他投資20億港幣，便可能還有60億的預(yù)備金隨時(shí)進(jìn)行補(bǔ)倉。

　　“老板！”梁真勛走了進(jìn)來，恭敬的招呼道。

　　林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，示意他坐下來。

　　“本月下旬安排一下供股集資，籌集資金30億；再發(fā)行可換股債券，籌集資金20億。爭取在四月份、五月份，完成籌集資金50億。”

　　“老板打算投資紐約商業(yè)地產(chǎn)？”

　　林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“人棄我取，加拿大最大的商業(yè)地產(chǎn)公司奧林匹亞約克公司，目前已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)。說明，歐美寫字樓也差不多跌至低谷了。而我們新時(shí)代集團(tuán)現(xiàn)在資金充足，樓利滾滾，形勢一片大好；再加上香江實(shí)在太小了，我們的發(fā)展只需按部就班，就穩(wěn)坐第一地產(chǎn)集團(tuán)了。”

　　梁真勛擔(dān)憂的說道：“不過歐美的回報(bào)率一向很差，您現(xiàn)在又在籌備進(jìn)軍內(nèi)地。”

　　林祖輝很喜歡手下這種疑問和勸告，雖然他不會聽。

　　“回報(bào)率差，是因?yàn)闆]有抄底！這幾年歐美寫字樓跌成這樣，我就不信歐美科技那么發(fā)達(dá)，難道寫字樓還會跌至白菜價(jià)？”

　　“這倒不可能！凡是政局穩(wěn)定的國家，地產(chǎn)泡沫又不大的國家，投資地產(chǎn)一定是賺錢的。不過老板打算投資多少？”

　　林祖輝思考了一下，說道：“這個(gè)必須看情況，你提醒的很對，如果買不到便宜貨，我肯定是不會投資的。”

　　他倒是知道巴菲特前世的地產(chǎn)投資方向，那是他唯一一次投資地產(chǎn)，他強(qiáng)調(diào)只投資紐約大學(xué)城周邊的物業(yè)。

　　而林祖輝其實(shí)也有個(gè)想法，那就是能不能將奧林匹亞約克公司，在紐約的1600萬平方尺的大廈，進(jìn)行部分購買。

　　前途是，它夠便宜！

　　總之，得準(zhǔn)備去紐約一趟再說！

　　“好的，我馬上準(zhǔn)備籌集資金的事情。不過我們賬上現(xiàn)在倒是有60多億的現(xiàn)金，也算非常豐厚了。”

　　“多集資一點(diǎn)無妨，我準(zhǔn)備了15~20億的資金，進(jìn)行認(rèn)購股票和債券，盡管去做吧！”

　　梁真勛內(nèi)心很驚訝，這位老板到底賺了多少錢啊！

　　光在銀行上就花了75億港幣，每年供股也是幾十億幾十億的供，簡直匪夷所思。

　　“好的！”


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