????????2月12日，星期五。

????????今天是‘鉆石山地王’拍賣的日子，各大地產(chǎn)公司首腦和香港的記者們紛紛前往。

????????嚴(yán)格來說，今天不算‘官地拍賣’，因為只有一幅‘地王級地皮’；一般來說，港府每年會在幾月份宣布一年的官地拍賣計劃，屆時才算拉開帷幕。

????????而港府拍賣‘地王級’地皮，目的其實(shí)為接下來的官地拍賣，拉高價格、造勢。

????????這也充分說明，港府是很矛盾的，既要平息民怨打擊炒房，又想在官地拍賣上大賺一筆。畢竟港府財政的七成，是靠地產(chǎn)！

????????涉及到‘地王’級別的土地拍賣，林祖輝本欲親自坐鎮(zhèn)，不過轉(zhuǎn)念一想，如果他親自前往，那么很有可能被人抬高價格。

????????因為在最近一年來，新時代集團(tuán)給人的感覺就是——在拍賣場上，不再像以往那樣咄咄逼人、勢在必得。雖然也是地產(chǎn)大好友，但也僅是和新鴻基、長實(shí)之流，會考慮價格貴否？

????????所以，如果林祖輝這個時候親自坐鎮(zhèn)，難免給人一種非常重視的感覺，不利于拍賣。

????????這幅土地確實(shí)非常的好，地處獅子山下，位于九龍和新界沙田的隧道口（九龍一側(cè)），面積約為28萬平方尺；據(jù)港府規(guī)劃署通告，可以建成五幢面積達(dá)120萬平方尺的住宅大廈（1500個住宅單元左右），還可以建成65萬平方尺的商業(yè)面積（低密度/樓不高），還能有不錯的園林式公共花園。

????????林祖輝計算了一下，住宅可以在1995年開始出售，1997年上半年售罄，平均售價可以達(dá)到6000元每平方尺，則可以獲得72億的現(xiàn)金；

????????商業(yè)面積按照1萬每平方尺，也值65億（簡單估算）。

????????這就是總計137億的大項目！

????????總建筑費(fèi)為20億，加上利息和稅費(fèi)，連30億都不需要。

????????土地成本50億都是值得的，如果誰和新時代集團(tuán)搶的話！

????????當(dāng)然50億是不可能的，這幅土地底價為22億港幣，一般溢價7成已經(jīng)是天價了。

????????想到這些，林祖輝喊來梁真勛，說道：“今天下午你帶隊去參加拍賣，把地拿回來就是了。至于價格嘛，溢價七成應(yīng)該可以拿下。再高三成，便是我的底價，可以電話給我，但要慎重點(diǎn)！”

????????這個年代已經(jīng)有了手機(jī)，自然可以在拍賣場打電話向場外申請。

????????梁真勛說道：“嗯，我知道了！說起來，這次我們可能要提防的是會德豐、九倉、置業(yè)信托，也就是包宇剛家族。他們開發(fā)銅鑼灣時代廣場，大賺特賺，又不需補(bǔ)地價，僅支出24億港幣建筑費(fèi)，今年一年的收租就高達(dá)9億，所以他們最近也是野心勃勃。”

????????林祖輝聞言，不在意的說道：“他們輕松賺9億，我們躺著賺幾十億，無需在意。你只需要用些小計謀，但堅決要拿下！”

????????梁真勛笑了起來，去年美股大賺十來億，不是躺著賺錢是什么呢！而且看老板的樣子，非常看好微軟、通用動力、花旗銀行，打算長期持有的樣子。

????????“好的，我會完成任務(wù)的！”

????????港府，拍賣場。

????????下午2點(diǎn)。

????????梁真勛帶著幾名高級職員走進(jìn)拍賣會，果然吸引了所有人的目光，大家看到林祖輝沒有來，頓時感覺壓力小了不少。

????????其實(shí)，新時代集團(tuán)雖然財勢大，但也不是無敵的，畢竟大家都有錢；

????????不過，林祖輝本人有些‘狂妄’，若是到了現(xiàn)場，價格可能他會不在乎，屆時大家既怕高價中標(biāo)，又怕缺席。

????????不好搞！

????????梁真勛帶隊，甚至讓一些人覺得，新時代集團(tuán)將重心放在了海外和內(nèi)地。

????????大家還是紛紛打招呼，不管等會如何激烈，大家私下還是和氣一團(tuán)的。就算拍賣會競爭，事后也不會真的在意，畢竟每年都那么多拍賣，價高者得是恒古的道理，也沒有人會故意抬價。

????????今天的拍賣也算是‘香江樓市的晴雨表’，如果溢價高，對各家地產(chǎn)公司也有利，因為會促使地產(chǎn)升水。

????????一般來說，溢價四成算是市道好的門檻，溢價七成是市道正旺的標(biāo)志。

????????拍賣會正式開始。

????????大家紛紛舉牌，一時間讓人備受鼓舞，香江地產(chǎn)今年可能又是上漲的一年。

????????競爭很激烈！

????????到最后，只剩下會德豐系、長實(shí)系、新時代集團(tuán)、新世界、南豐。

????????很快，新世界發(fā)展敗下陣，鄭裕桐自言自語的說道：“還是買國外的酒店劃算，那么多酒店才50億，這一幅地皮都已經(jīng)30億港幣了，遭不住！”

????????手下也只得附和的笑笑，其實(shí)新世界發(fā)展因為沒有足夠的儲備地皮，現(xiàn)在已經(jīng)掉隊了！當(dāng)然了，新世界發(fā)展因為有尖沙咀的新世界中心、灣仔的會展廣場（又在開始擴(kuò)建），所以也算大型地產(chǎn)商，只是不能冠以‘大型發(fā)展地產(chǎn)商’。

????????香江的大型發(fā)展地產(chǎn)商，只有四家，分別是新時代、長實(shí)、新鴻基、恒基，每年占據(jù)著香江55%~70%的樓盤銷售。

????????“32億”梁真勛不動聲色的舉牌。

????????他沒有想過以低于35億拿到，因為他算是看出來，最大的競爭對手可能是會德豐系。長實(shí)集團(tuán)因為不喜歡收租物業(yè)，而且本身有足夠的土地儲備，一定會考慮劃算不劃算的問題；南豐集團(tuán)不值一提，有幾個錢能經(jīng)得起霍霍。

????????只有會德豐系（包括九倉），妄想進(jìn)軍發(fā)展地產(chǎn)商，再加上這幅土地有商業(yè)面積65萬平方尺，所以是非常想獲得的。

????????“32.1億”

????????吳光震臉色露出一絲渴求，心里想到，時代廣場開發(fā)得如此成功，海港城的五幢住宅大廈也在分期重建成五幢寫字樓大廈，增加400萬平方尺的收租面積。海港城和時代中心總計950萬平方尺的收租面積（重建后），這就為他提供了足夠的勇氣。

????????在吳光震看來，這幅地皮將可以再增加一個非常不錯的購物中心——荷里活廣場，所以也是志在必得。

????????接下來的競爭，才開始正式上演。

????????一時間，各大地產(chǎn)商紛紛看起熱鬧起來，此時他們的心情特別輕松，暗暗慶幸沒有跟下去，畢竟兩家今天怕是龍爭虎斗啊。

????????“35億”梁真勛心里也感嘆今天怕是要破財了，若是價格溢價十成，怕是真得打電話問問了。

????????“35.2億”吳光震心里也非常震撼，這個價格是他一個高管可以做出的決定嗎？難道不怕回去挨罵嗎？

????????“35.3億”梁真勛繼續(xù)鎮(zhèn)定的喊道。老板心里其實(shí)有十成的預(yù)算，否則就不會說十成溢價打個電話給他。

????????還早，梁真勛安慰自己道。

????????“38.2億”吳光震感覺心痛極了，剛剛收的9億租金也不香了。

????????“38.5億”梁真勛覺得猛加一次。

????????“38.6億”

????????“39.2億”梁真勛再次喊出來，他已經(jīng)看到了希望。

????????果然，吳光震開始沉默，隨著拍賣師的落第二錘，他也沒有再叫價。

????????“39.2億成交”

????????梁真勛松了一口氣，朝吳光震抱拳示意，顯得很真誠。

????????所以人才反應(yīng)過來，林祖輝肯定是交代了底價，而且目前應(yīng)該還在底價范圍內(nèi)，否則梁真勛不會如此謙虛。

????????吳光震擠出一絲笑容，應(yīng)付了一下。

????????他想學(xué)他岳父的海派作風(fēng)，可發(fā)現(xiàn)壓根行不通。近40億的地皮費(fèi)，再加上建筑費(fèi)、稅費(fèi)，可能要投資60億以上的項目。

????????這得多少錢啊！

????????時代廣場僅投資24億建筑費(fèi)，便得到240萬平方尺的一流收租物業(yè)，僅第一年租金就是9億港幣，第二年還會更多，畢竟第一年招租需要優(yōu)惠。

????????海港城重建5幢超級寫字樓，可得400萬平方尺收租物業(yè)，才40億不到的建筑費(fèi)（補(bǔ)地費(fèi)不詳）。

????????一時間，吳光震不由得感嘆，拍賣會碰到新時代集團(tuán)，只能說不是一件輕松的事情。

????????當(dāng)林祖輝得知39.2億拍得鉆石山地王時（前世為35.3億），雖然有些錯愕，但還是滿意的鼓勵了梁真勛一番。

????????他心里有過十成的預(yù)算，甚至是十二成的預(yù)算，畢竟他需要投資；十二成的地皮預(yù)算，也是比歐美投資賺錢。

????????更何況，這種項目只要策劃一下，將可以把地皮費(fèi)多出的補(bǔ)償回來。比如售樓時間安排，比如九七年七月前，簽訂一種長期租賃合同（價格優(yōu)惠一點(diǎn)），都可以多賺一點(diǎn)。

????????至于會不會被罵，林祖輝壓根不怕，人站在的角度不一樣，他是一間上市公司的董事局主席，是需要為六七萬股東負(fù)責(zé)的。

????????可以說，九七下半年之前，林祖輝起碼要讓新時代集團(tuán)拋售數(shù)百億的資產(chǎn)（目前一年物業(yè)交易額是4500億），并投資在歐美市場上。

????????當(dāng)然了，核心寫字樓和商場不會出售。

????????(本章完)


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