第129章 【地產(chǎn)調(diào)整】（打賞加更！）
12月底。
林祖輝在新時(shí)代地產(chǎn)的辦公室工作，腦海里卻不時(shí)浮現(xiàn)李佳欣的曼妙身姿;
他現(xiàn)在終于知道：前世大劉為什么后悔年輕時(shí)太好玩了，這TMD傷身體啊！
他決定，平常在飲食上注意一下，爭(zhēng)取能玩到八十歲！
“老板，人都到齊了，該開(kāi)會(huì)了！”助理走了進(jìn)來(lái)，恭敬的說(shuō)道。
“好，我馬上到！”
林祖輝拋掉腦海里不健康的想法，決定還是要趁著年輕，多賺一點(diǎn)錢(qián)。
等將來(lái)自己年齡大了，投資環(huán)境也不好了，那時(shí)候想賺錢(qián)都困難了。
來(lái)到會(huì)議室里，新時(shí)代地產(chǎn)的高管紛紛坐直身子，眼睛隨著林祖輝移動(dòng)而轉(zhuǎn)移視線。
林祖輝來(lái)到董事長(zhǎng)位置上，嚴(yán)肅的說(shuō)道：“會(huì)議開(kāi)始！梁董事先向大家匯報(bào)一下——公司的情況！”
梁真勛點(diǎn)點(diǎn)頭，他早有準(zhǔn)備，公司的各種信息熟記于心，這就是迎合老板的作風(fēng)，開(kāi)會(huì)效率一定要高。
“當(dāng)前，新時(shí)代地產(chǎn)內(nèi)部資產(chǎn)重估為16.5億，債務(wù)為5.12億，債務(wù)率為三成。旗下正在發(fā)展的樓盤(pán)是七個(gè)，可提供住宅面積為71萬(wàn)平方尺，計(jì)有1300多個(gè)住宅單元......收租物業(yè)資產(chǎn)值占公司的62%，而且收租物業(yè)分散且很雜，運(yùn)營(yíng)成本高......公司的土地儲(chǔ)備在中型地產(chǎn)商里，屬于一般水平.....公司目前市值為13.9億，已經(jīng)排名香江地產(chǎn)上市公司的第25名，發(fā)展迅速......”
聽(tīng)完梁真勛的話(huà)，一些高管本想高興的拍掌，不過(guò)一看林祖輝的臉色，就知道不合時(shí)宜。
林祖輝一只手按照本子上，一只手拿著一支筆，語(yǔ)氣平靜的說(shuō)道：“大家來(lái)說(shuō)說(shuō)公司目前的問(wèn)題有那些！”
今天這個(gè)會(huì)議可不是來(lái)唱贊歌的，他已經(jīng)發(fā)現(xiàn)新時(shí)代地產(chǎn)的潛力不足，和一些突出的問(wèn)題。因?yàn)樗麑?duì)新時(shí)代地產(chǎn)要求很高，所以絕不會(huì)滿(mǎn)足躋身一家中型地產(chǎn)商。
陳斌率先說(shuō)道：“我來(lái)說(shuō)說(shuō)發(fā)展物業(yè)的問(wèn)題吧！新時(shí)代地產(chǎn)雖然今年有七個(gè)地盤(pán)在發(fā)展，在中型地產(chǎn)商中也算上游水平，但是我們公司的土地儲(chǔ)備和舊樓盤(pán)不足，若是公司的大方向是發(fā)展商，那就需要現(xiàn)在開(kāi)始增加土地儲(chǔ)備.....土地成本越低，開(kāi)發(fā)樓宇的成本越低，將來(lái)我們才有更大的競(jìng)爭(zhēng)力。”
這里涉及到一個(gè)大方向的問(wèn)題，陳斌也說(shuō)了，就看老板你是想收租為主呢，還是發(fā)展地盤(pán)為主呢！
林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，沒(méi)有表態(tài)。
這時(shí)候，高毅也說(shuō)道：“公司的收租物業(yè)也有一些問(wèn)題：商場(chǎng)、寫(xiě)字樓占比不足，住宅占比太大，單個(gè)物業(yè)價(jià)值偏低、分散，運(yùn)營(yíng)成本偏高......我們可以嘗試出售一些住宅物業(yè)，去增加公司的土地儲(chǔ)備。”
高毅沒(méi)有因?yàn)樽约悍止苁兆馕飿I(yè)，而不顧公司的大局。
接下來(lái)，剩下的幾位高管也紛紛發(fā)言，找公司的茬！
林祖輝聽(tīng)完大家的發(fā)言后，笑著說(shuō)道：
“看來(lái)今天這個(gè)會(huì)議開(kāi)的很及時(shí)，找出了不少公司的問(wèn)題！大家說(shuō)的很有道理，正好我們來(lái)制定以下明年的發(fā)展策略。”
“首先，我會(huì)在最近聯(lián)絡(luò)各家銀行提供約2億的貸款，我們要增加公司的土地儲(chǔ)備。雖然目前價(jià)格看似上漲了不少，但比起一年后，兩年后，我們今天購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)，那就是相當(dāng)劃算。”
林祖輝的第一個(gè)動(dòng)作就是王炸，現(xiàn)在香江的地產(chǎn)商剛剛經(jīng)過(guò)地產(chǎn)大暴跌，沒(méi)有哪家地產(chǎn)公司敢將負(fù)債率接近五成。
但林祖輝敢，因?yàn)樗篮竺鏇](méi)有大暴跌了；
‘八七股災(zāi)’后，地產(chǎn)整體下跌10%至15%，新界換地證下跌三成；
‘****股災(zāi)’后，地產(chǎn)整體下跌25%至30%，但是約一年不到便反彈回去（82暴跌差不多用了四年才反彈上，期間萎靡兩年多時(shí)間）。
總結(jié)起來(lái)，沒(méi)有1982年的大暴跌40%以上，五成負(fù)債率完全可以接受，就是七成也不至于破產(chǎn)。當(dāng)然了，前提是銀行肯借款，這就需要一些花言巧語(yǔ)了。
“其次，我打算在明年（1986年）二月份，清理一批住宅物業(yè)及收租表現(xiàn)不好的物業(yè)，回籠約2億的資金。”
第二條是很有必要的，新時(shí)代地產(chǎn)光是從偉益置業(yè)，就接過(guò)來(lái)一批收租表現(xiàn)不好的物業(yè)（物業(yè)本身價(jià)值有增值，少量獲利），再加上前面購(gòu)買(mǎi)的收租物業(yè)（分散，住宅為主），清理掉這些收租物業(yè)，不但可回籠兩億資金，還能降低公司運(yùn)營(yíng)成本，最后還能獲利不菲。
“最后，元旦過(guò)后，我們開(kāi)始分批少量銷(xiāo)售旗下的住宅物業(yè)，你們要做好手續(xù)工作。”
眾人紛紛點(diǎn)頭應(yīng)是，并在本子上記下老板的講話(huà)。
會(huì)議散去過(guò)后，林祖輝還在想著新時(shí)代地產(chǎn)的事情，新時(shí)代地產(chǎn)在二月份清理收租物業(yè)后，下半年還得清理一些物業(yè)，去用于購(gòu)買(mǎi)土地，減少收租物業(yè)。
只要是在1987年5月份以前，都值得買(mǎi)入土地和舊樓盤(pán)，增加公司的土地儲(chǔ)備。
新時(shí)代地產(chǎn)之所以減磅收租物業(yè)，是因?yàn)榱肿孑x知道，他能收獲華人置業(yè)這個(gè)公司。屆時(shí)，一個(gè)母公司注重地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，子公司華置注重收租物業(yè)，至于中娛則在八七股災(zāi)后私有化。
......
林祖輝本人和銀行談貸款，有一個(gè)最大的好處，那就是銀行其實(shí)是先看人，再看公司發(fā)展前景，最后決定貸款與否。
在銀行家看來(lái)，一個(gè)優(yōu)秀的領(lǐng)頭羊，決定著這家公司的前景，所以他們樂(lè)意貸款給優(yōu)秀的領(lǐng)頭羊。
林祖輝不僅僅是上市公司新時(shí)代地產(chǎn)的董事長(zhǎng)，如今又增加了一個(gè)頭銜——上市公司萬(wàn)輝傳媒的董事長(zhǎng)。
而萬(wàn)輝傳媒目前市值4億，年盈利規(guī)模可達(dá)4000萬(wàn)以上，在香江傳媒界僅次于星島集團(tuán)（8000萬(wàn)年盈利）、明報(bào)集團(tuán)（6500萬(wàn)年盈利）、玉郎集團(tuán)（4800萬(wàn)年盈利，未上市），和東方報(bào)業(yè)（4000萬(wàn)年盈利）差不多，比天天報(bào)業(yè)（1500萬(wàn)年盈利）高。
這是因?yàn)闁|方報(bào)業(yè)和天天報(bào)業(yè)雖然銷(xiāo)量極高，但是這種大眾化報(bào)紙其實(shí)不賺錢(qián)，吸引不了廣告商。
而萬(wàn)輝傳媒的GOOD卡每月凈利潤(rùn)都可以達(dá)到100萬(wàn)，更何況《男人幫》和《GOOD》雜志深受廣告商喜歡，堪稱(chēng)吸金利器。
.....
東亞銀行。
林祖輝來(lái)到李國(guó)寶的辦公室，商談貸款事宜。
他之所以鐘愛(ài)東亞銀行貸款，是想結(jié)交李國(guó)寶；屆時(shí)，自己收購(gòu)華人置業(yè)時(shí)，獲得他父親李福樹(shù)的倒戈。
“林先生，昨天我看了一下你們遞上來(lái)的資料！發(fā)現(xiàn)你們新時(shí)代地產(chǎn)今年的非經(jīng)常性盈利為1.5億元，這個(gè)多少讓我非常意外！”
炒樓花的那一筆，也被劃為非經(jīng)常性盈利。所以就是狙擊愛(ài)美高0.23億、做空美元/日元0.36億（241點(diǎn)下跌至213點(diǎn)）、狙擊大生地產(chǎn)0.36億、炒樓花0.5億，總計(jì)1.45億的非經(jīng)常性盈利。
林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，說(shuō)道：“發(fā)展之初，我們采取這樣的冒險(xiǎn)投資，也是無(wú)奈之舉。目前我們公司在調(diào)整策略，那就是重心移到開(kāi)發(fā)物業(yè)上，這次舉債就是為了增加土地儲(chǔ)備。為了減輕公司壓力，明年我們會(huì)陸續(xù)拋售一些收租表現(xiàn)不良物業(yè)，以及開(kāi)始銷(xiāo)售住宅期房。”
李國(guó)寶夸獎(jiǎng)道：“林先生不虧商界新晉大亨，這份戰(zhàn)略布局我亦是非常贊同。作為新時(shí)代地產(chǎn)的最大債權(quán)銀行，以及合作盟友，我們這次批準(zhǔn)了你們的一億貸款，利息為12厘。”
林祖輝連忙表示了感謝，東亞銀行一次性能承接一半的貸款，顯然是非常好的消息。
“李生放心，貸款一到，我們立馬買(mǎi)入優(yōu)質(zhì)土地和舊樓，不做其它投資項(xiàng)目！”
兩人閑聊了一陣，林祖輝便起身告辭，他不敢說(shuō)要邀請(qǐng)李國(guó)寶父親吃吃飯什么的，以免打草驚蛇。
這次新時(shí)代地產(chǎn)的兩億貸款項(xiàng)目，他主動(dòng)嘗試和中銀接觸，居然非常順利的貸款到5000萬(wàn)資金；貸到錢(qián)倒是其次，畢竟新時(shí)代地產(chǎn)有很多選擇，主要是林祖輝打算開(kāi)始和在港的中資銀行、中資公司接觸，為進(jìn)入內(nèi)地做準(zhǔn)備。
至于剩下的5000萬(wàn)資金，又分了兩家小銀行進(jìn)行貸款。
2億的組合貸款，竟然在1985年最后一天，全部談妥，林祖輝都有些驕傲自己的魅力了。
他大概知道這些銀行家的想法，以前他覺(jué)得自己年輕是劣勢(shì)，但是一旦你做出很大的成績(jī)后，那些人便紛紛改變自己的想法。
畢竟年輕取得一些成績(jī)，他們覺(jué)得可能是運(yùn)氣好；一旦擁有兩家上市公司，總市值已經(jīng)逼近20億后（18億），那些人便紛紛認(rèn)為你是天才，你是商界奇才。
他們?cè)僖矝](méi)有顧慮，便紛紛看好林祖輝，這時(shí)候年輕又成為了一個(gè)優(yōu)勢(shì)。
1985年的最后一天，林祖輝在新時(shí)代地產(chǎn)的辦公室里，有些感觸。
萬(wàn)輝傳媒的成功，他歸根于自己盜竊了前輩們的創(chuàng)意，正好《男人幫》和《GOOD》雜志又是闖進(jìn)了處~女~地，成為了第一個(gè)吃螃蟹分人，率先占據(jù)了市場(chǎng)。若是讓他去辦日?qǐng)?bào)，大概率是撲街的份。
新時(shí)代地產(chǎn)的成功，他除了借助前輩的經(jīng)驗(yàn)外，還有人脈的幫助、對(duì)未來(lái)的地產(chǎn)發(fā)展的熟悉，最重要的是，他的超前信息。比如狙擊愛(ài)美高，從大劉身上搞了2300萬(wàn)；比如做空美元/日元，又獲利3600萬(wàn)。
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