賴賬是不可能的，沈霖不是那種賴賬的人，就是現在忙著自己的金融帝國，沒顧得上兒女情長，真要到了那天，恐怕方楠會一哭二鬧三上吊的。

　　精彩的人生，賺錢只是第一步。

　　方楠以為找到沈霖，從此便有了依靠，在沈霖眼里，我的人生才剛剛開始。

　　兩個人在床上膩味到七點多鐘，不但沈霖有點難耐，整的方楠也是火急火燎的，好在兩人都有所克制，始終沒有越雷池一步。

　　聽著外面的動靜，知道是保姆張阿姨回來了。

　　沈霖趕緊從床上起來，晚上就沒脫衣服，所以直接打開臥室的門去洗臉。

　　回來的時候，方楠居然撒嬌地等著沈霖去抱抱，沈霖則是拿起拐杖送到床頭：“額，你現在臉皮越來越厚了，老在張阿姨面前這個樣，都不知道害羞。”

　　“嘿嘿，人家張阿姨還跟我聊呢，她兒子現在也談了女朋友，比咱們還小呢，怕什么。”方楠不依不饒地讓要沈霖抱出去。

　　沈霖無奈，只好公主抱地把她抱到衛生間，讓她自己架著拐杖洗漱。

　　在家里吃了早飯，沈霖照例到盛唐總部去坐著，最近太多千頭萬緒的事情等著他去拍板，再也不能像以前那樣去當甩手掌柜了。

　　上午與陸晚檸核算唐韻整個工程的資金投入，因為目前投入成本已經遠遠超出了之前的預算，想要達到盈利預期，唐韻的開盤價格就要高出周邊社區很大一部分。

　　陸晚檸擔心過高的房價，會直接影響到唐韻的銷售。

　　“500套房子而已，你太低估唐都的房市消費能力了。”沈霖對這個不以為然，價格貴點沒關系，真正有錢人根本不在乎你房子貴500還是貴一千，而且有錢人的眼光和普通老百姓的眼光不一樣，在房子選擇上，他們更看重品質和升值空間：“我可以打個堵，到時候唐韻開盤，安城那邊的人就能買走一百套！”

　　陸晚檸在這一點上能夠理解，唐都是整個豫西地區最有向心力的地級市，老牌古都，無論是文化底蘊還是經濟實力，是豫西地區的老大哥，這就賦予了其他城市無法可比的向心力和吸引力。

　　各個區縣的有錢人都會選擇在唐都買套房子，屯套房子，這無疑也是助長唐都房市上漲的關鍵因素。

　　不過陸晚檸對整個唐都房價都有了解：“目前周邊房價只有觀瀾書院的二手交易價格達到了兩千，其余的都是在一千出頭徘徊，主城區的幾個位置也只有極個別的地方能夠達到三千左右，我們要想攤平各項成本，達到盈利的目的，開盤價格至少要定在2000。”

　　“2000也夠我們賺了！”沈霖笑呵呵地在紙寫了一串數字：“你剛才計算的時候時候用的是純住宅面積，其實每套房子還應該加上10個平方的公攤面積，500套就是五千方，就此一項我們就獲利一千萬。”

　　陸晚檸伸著脖子在資金計劃上看了兩眼，確實如此，自己計算盈利空間的時候忽略了現在房地產不成文的規矩，均攤面積。

　　對于公攤面積，在沈霖心中算是毀譽參半吧，優質小區，從容積率算起，容積率越低，可用于打造花園草坪、公共健身設施、停車位等空間就越大，樓層間距夠寬，采光好，舒適度就高，一出門滿園的花草樹木，多么賞心悅目。

　　但是開發商拿地價格已定的情況下，只有在有限的土地盡最大可能增加住宅面積，才能保證自己的利益最大化，所以有些小區進去，樓與樓之間的間隔，停兩排自行車都費勁，更不談什么綠化面積、健身器材的安放了。

　　沈霖記得當年在安城的時候，集團公司的福利房與外面開發商建的商品房，價格能差上三倍，但是人家的小區住著就是舒服，不過公攤面積也很大。

　　放在高層住宅上面，均攤面積更夸張，有的達到了購買面積的20%，高層的電梯、消防通道不能忽視，但也確實拉高了建筑成本，開房商適當收點費用其實并沒什么問題。

　　只是均攤面積與住宅面積同等價格計算，就有點不合理了。

　　唐韻在沈霖的堅持下，建筑成本比觀瀾書院的成本都高出一倍，更不用說其他那些三流開發商建的小區了，他們有的建筑成本連唐韻的一半都不到，在容積率已經比其他開發商低的情況下，不持續拉高房價，那么盛唐這次只能算是賠本賺吆喝了。

　　以唐韻的規劃，10個平方的公攤面積，已經算是刀下留情了。

　　陸晚檸重新計算了一下毛利和凈利：“那照你說的，唐韻按照開盤兩千的價格來估算的話，銷售利潤可以達到3個億，拋去土地成本、建筑成本和財務成本，我們的盈利也能達到銷售額的25%，我就是擔心用這個價格開盤不好賣。”

　　“沒事，賣不掉就慢慢賣，晚**早賣更值錢。”沈霖對這個信心十足，因為他對唐都的房市掌控拿捏的死死的：“放眼整個唐都，找不出第二個像唐韻這樣有特點，物業環境優質、綠化面積比例最大的新盤了，老百姓考慮的是經濟實惠，有錢人考慮的舒適和優質。”

　　“我敢說，唐韻項目絕對可以引領唐都的地產開發風向，那些想長足發展地產的公司，肯定會效仿盛唐的設計和思路，否則就沒法與盛唐形成有效的競爭。”

　　陸晚檸看著他在辦公桌后面侃侃而談，臉上那神情好像自己成了唐都地產界的扛把子了一般：“呵呵，算你厲害，惠安私募的事情你若是打算放在開盤時間啟動的話，時間也剩不多了，我們這邊還得提前籌備一下。”

　　“問題不大，只要老周能把人請過來喝杯茶，這件事慢慢就可以做起來，其實安城那邊有許多投資公司，利潤也高，不過早晚都要崩盤跑路，因為他們玩的是高利貸，投資不當就會血本無歸，笑到最后的只會是我們惠安私募。”

　　“老周比較謹慎，只想把資金用到地產開發上面來，其實我成立這個私募基金的目的主要是為了鋒銳和房產經紀公司，這兩個公司貸款額度非常有限，未來需要的資金又大，單是房產經紀公司上市，明面費用就要一千五百萬左右，考慮到里面許多沒法說的環節，未來就要花費3-5五千萬的樣子，這些錢都需要從私募基金里出。”

　　“不管老周同意不同意，我們就按20%年高利回饋給投資者就行。”

　　年20%的回報率，一個億進來，就要給投資商2000萬的利息，這個比銀行貸款要高太多了，可是沈霖想要大量資金，只能選擇這個辦法渡過未來三年的困境。

　　就算一個億拿來做房地產，就算以三年為周期，撬動銀行杠桿，也可以白白拿走幾千萬的利潤，不管怎么做都不虧。

　　何況沈霖是要把房產經紀公司做上市，這要是做成了，隨便套現點股份，就是十億、幾十億的現金流入，那時他剛剛畢業，擁有這個身價，怕是中原絕無僅有的存在。

　　陸晚檸點點頭，收起沈霖面前的資金計劃表，回去打算重新做：“楊瀾處理完御隆的事情要去商都了，中午一起吃個飯吧。”

　　“好，你打電話叫她過來吧，我看她什么時候走，唐韻開盤之前我也到商都看看，也不知道劉悅和強子他們在那邊行不行。”

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