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　　2月15日那晚小南陽的飯局勾起了大家對往事的回憶，在輾轉回憶中，張天娜的思緒再次回到了，2021年的深圳房地產市場。

　　從小南陽酒樓回來的第二天，張天娜就約好了幾位公寓的開發商老總們，這次她一改往日私約策略，轉為邀請大家一起來他們公司集體參會，討論未來對策。

　　公寓現在面臨的是同一個難題，此刻開發商們要聯合，同策同力才是解決問題的關鍵。

　　這個會議開的很長，但也很有效果，大家面臨的難題是一樣的，所以彼此都是敞開了心扉訴說，會議直到下午6點30分才結束。

　　自2018年國家出臺對深圳公寓的監管政策后，曾經火熱的公寓投資潮一掃而去。

　　這個監管政策中最厲害的就是不允許以公司名義購買，購買后在5年內還不能轉手。這對于炒樓的人來說，是個致命的打擊。

　　在這些老大難公寓中，有一個是最讓張天娜頭疼的，它就是位于寶安區的“寶元世紀”，此項目的老板伍賢忠是黃中豪的好朋友。

　　兩人不僅是老鄉，更是當年一起闖蕩深圳的發小，交情那可謂深厚。

　　張天娜此刻頭疼的原因是，“寶元世紀”公寓還不是一個小體量項目，它體量龐大，高達千萬平方米，可以說是伍忠賢的全部身家。

　　伍老板跟黃中豪一樣大，生于1歲就從老家來到深圳。

　　跟黃中豪投身賣樓做中介銷售員不一樣的是，他來到深圳，先是做水電工，后來逐漸發展成為小包工頭再到大包公頭，這個進程的轉變用了10年時間。

　　歲的伍賢忠正式成立了一家，名叫深圳市寶元房地產工程技術有限公司。

　　為何叫這個名字？其實還是源自于老板自己的名字。

　　因為老板伍賢忠在沒有發家之前，名字就叫伍寶元。

　　發家后，大家都學前輩，請來風水先生看相，然后改了一個更合適未來發展的名字。

　　廣東人太信風水了，追溯到深圳現在的房地產圈中，我們發現幾乎有80%的老板都因此改過名字。

　　2000年，深圳市寶元房地產工程技術有限公司，再次變更為深圳市寶元房地產開發有限公司。

　　因為經過兩年時間的發展，公司在接了幾個樓盤的工程施工后，資金實力有了，而此刻的地價又是非常便宜，所以伍賢忠立刻動起了做房地產開發商的想法。

　　這個想法其實還是基于做開發商比工程承建商更賺錢。

　　相對于求爹爹告奶奶接工程的乙方來說，甲方似乎更有江湖地位。

　　第一桶金積累完畢，伍賢忠還不敢全身試水，只是拿了公司賬面上5000萬元中的20%，即1000萬元，購買了跟他很熟的位于福田新沙附近的一個小地塊。

　　拿到這塊小地，伍賢忠連建筑施工圖紙都沒有花錢找設計院，直接在他們之前施工的其它樓盤基礎上，改動下給排水和電路等小細節，做成了一棟高達25層，3梯15戶，面積在30-45平米的小戶型樓盤。

　　這就是寶元集團的第一支花：新沙名苑。

　　因為是自己施工，工程進度也很快，施工到三分之一的時候可以賣樓花，讓伍賢忠沒有想到的是，這個樓盤最后竟然賣了均價5000元。

　　2001年前后，整個深圳的中心從羅湖往福田西移，所以此刻福田區的房價是整個深圳最高的。

　　全部賣完，伍忠賢發現不到一年時間，這塊地竟然獲利2000萬元，遠比自己做工程施工高多了，于是正式對外宣布，決定進軍深圳房地產市場。

　　對于做生意來說，做生不如做熟，于是寶元地產就在新沙片區繼續生根發芽，一個接一個的開發小項目。

　　截至2017年，寶元地產在此地域陸續建起了20多個小區，獲利豐厚。毫無疑問，它也成為了此區域的一霸之主。

　　然再好的位置總有開發完的時候，當這里已經沒有土地和舊改耕耘的時候，伍老板也意識到了危機，決定走出去拿地，這才有了現在的寶元世紀樓盤。

　　對于寶元世紀這個樓盤來說，伍賢忠是聰明反被聰明誤。

　　如果不是因為當年的一念之差，這個樓盤不僅不會賣不動，而是早就被搶光，而他伍賢忠也早就進入千億富豪之列，而不是現在的即使全部賣完，他也就勉強進入百億富豪之列。

　　這一念之差是什么呢？

　　原本這塊地的性質是住宅，但是當年批地的一個領導說，周邊都是住宅，怕以后不好賣，讓他考慮下改為商業性質，因此此區域最缺的就是一個大體量的商業綜合體。

　　伍老板想想領導的話也是對的，于是大筆一落，改就改。

　　于是寶元世紀這個兼具五星級酒店、高檔商場和高檔公寓的項目，就這樣誕生了。

　　而對于好友黃中豪來說，現在人生最大的遺憾，就是當年在伍賢忠拉他一起做開發的時候，他滿足于現狀，滿足于自己銷售代理公司每年有上百萬穩定營收時放棄了，所以后來與眾多好友以及伍賢忠相比，他不僅沒有百億的身價，勉強就是進入10億以上的富豪。

　　這就是當年選擇做開發和選擇做銷售代理的根本區別。

　　開發商可以一夜暴富，代理商再勤懇，也很難出頭暴富，除非上市，圈股民的錢。

　　黃中豪慶幸的是，當年的那些好友們還一直沒有嫌棄他，都把公司的銷售業務簽給了他的中豪方地產代理。

　　寶元世紀是寶元地產目前唯一的一個樓盤，但你千萬別小看這個樓盤，這個樓盤的總建筑面積高達500萬平米，按照現在銷售均價6萬元計算，總銷售額是1200億左右。

　　如果去掉拿地、建筑成本、銀行的貸款利息等，那么全部售完，伍賢忠個人500億元的身價是穩穩的。

　　但遺憾的是寶元世紀公寓此刻根本銷售不動，而銀行的利息成本，卻是每年都在增加。

　　寶元世紀整個項目分為6期面市，第一批單位30萬平米是2017年面市的，項目開盤以5萬元起價，此刻周邊的住宅價格在7萬元左右。

　　第一批單位推出市場，因為位于寶安中心這個良好的位置，加上有燃氣通道，同時又是啟動了二三級聯動，所以賣得很好，幾乎是開盤一個月走了60%的量。

　　隨即進入到2018年初，在意識到全深圳公寓量增多、與住宅相比漲幅慢，開發商又不斷提價之后，寶元世紀二期30萬平米開盤迎來了僵局，開盤銷售不過30%。

　　這個銷售量雖然不是深圳市場上最差的，但是面對后期那么大的體量，開發商慌了，前期回籠的資金實則連銀行的貸款都不夠還。

　　就這樣晃晃悠悠的賣到了2019年的年底，也不過才銷售了80萬平方米，隨即就迎來了2020年的疫情，這一年更是慘不忍睹。


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