進入六月以后氣溫一路升高，到中旬時已然是酷熱難耐。甘若蘭一直惦記著帶孩子去大海里洗海澡，見天氣炎熱便按捺不住跟丈夫提出帶著兒子去海州游玩。

        耿文揚正巧也要去海州視察房地產公司的運轉情況，于是慨然應允，選了個周末開上切諾基帶著妻子和兒子趕到了海州。

        上次在海州飯店的住宿感覺非常不錯，因此這一次耿文揚還是選擇在此住宿。而且海州飯店跟第一海水浴場僅有一街之隔，下樓去沙灘上洗海澡相當方便，省去了許多趕路的時間。.c

        甘若蘭帶著孩子去海水浴場戲水玩耍，耿文揚則開上車來到房地產公司見到了林云和胥文杰。

        四海福祥房地產公司位于建筑公司樓下。兩個公司一個在二十樓，一個在十九樓，僅需要經過兩跑樓梯就可以方便往來。

        三個人來到總經理辦公室略微寒暄后，林云向他匯報道：「耿總，跟電視機廠合作的住宅小區前期手續基本已經跑下來了，現在正在組織建筑公司加班加點趕進度，估計九月底就可以全部完工進行銷售。」

        「怎么？」耿文揚納悶道：「前期你們沒有開展銷售工作？」

        林云詫異道：「房子沒有蓋完怎么往外賣？」

        耿文揚道：「可以拿到預售證后銷售期房。」

        「我知道拿到預售證后能往外賣期房。」林云堅持道：「但是我認為房子沒蓋完就往外賣存在一定風險，還是蓋好了驗收合格后再行銷售比較穩妥。」

        胥文杰在旁道：「耿總，我跟林總提過先銷售期房，順便回收資金的方案，可是林總沒有同意。」

        林云辯解道：「我們的資金是充足的，不需要搞什么期房銷售。咱們的老百姓還是喜歡看到樓蓋起來以后才肯花錢買，要不然人家不會放心的。」

        九十年代末期，國內二三線城市的房地產市場剛剛開始有點活力，手里沒多少閑錢的老百姓更看重現房銷售，能夠接受預售期房的并不多。

        任何銷售策略都離不開所處的時代大環境，否則就會導致南橘北枳水土不服的失敗結局。

        耿文揚頷首道：「林總說的對。咱們這邊的老百姓還是喜歡看到實實在在的樓房，才舍得掏錢購買。」

        林云見耿文揚同意她的觀點，不禁有些得意。但耿文揚接著又道：「但是呢，就像事物總是會發展演變一樣，隨著房地產市場逐漸走紅，期房銷售戰略是一個合格房地產公司必須走的路，也將是唯一的道路。」

        林云不解道：「為什么呢？老百姓看不到實打實的房子是不會買的。」

        「我不是說了嗎，任何事物都是在不斷地發展演變的。」耿文揚說服道：「現在的老百姓接受不了買期房，但是等到房地產市場紅火起來，他們就會逐漸接受的。因為期房要比現房便宜的多。」

        他頓了頓又道：「期房預售對于我們房地產公司來說，發展到一定的程度就是生死所在。」

        「啊？」林云有些不相信道：「怎么可能？」

        耿文揚耐心解釋道：「目前蓋房子的成本主要取決于用量最大的鋼筋和水泥的價格漲跌，但是將來則是取決于土地的價格。」

        「土地價格？」林云更是詫異道。

        「對！」耿文揚道：「我們現在拿到的土地不過幾萬塊錢一畝，但是將來就有可能達到幾十萬一畝，再到后來一畝地甚至可能會賣到幾百萬一畝。」

        「等到了那個時候，折算到房屋成本里的地價所占比例就會上升。」耿文揚道：「房子還沒蓋起來，光買地就花了上億元。我們拿到預售證后就能通過銷售期房獲得回款來還貸，或者用于后續的樓房建設。」

        他看到林云似有所悟，接著又道

        ：「要是我們不賣期房只賣現房，等到了建設期，還貸和后續資金壓力就會很大。一旦資金鏈斷裂，不但項目難以為繼，公司生存也會受到影響。」

        「所以說……」他最后總結道：「對于未來的房地產企業來說，期房銷售是生存的必要手段，有時候可能是生死存亡的關鍵所在。」

        胥文杰趁機插話道：「期房銷售還有個好處，用少量的啟動資金加貸款就可以把項目做起來，后續資金全部靠著銷售期房的回款來還貸支撐。這樣一來，公司就可以同時開工好幾個項目，短時間內就可以做大做強。」

        林云是搏擊商海的老手，耿文揚略微一點撥她就明白了道理，吸了口涼氣道：「這樣做也有很大的風險。一旦預售情況不好，再找不到別的資金來源，這項目就得停下來了。」

        「對！你說的很對。」耿文揚想起后世那眾多的爛尾樓，不禁感慨道：「所以說預售期房是把雙刃劍，搞不好也會傷到開發商自己的。」

        他又提醒道：「我看四海福祥小區一期蓋的全部是六層樓。這樣是不行的，土地容積率太小，我們獲取的利潤也太低。」

        林云解釋道：「目前海州的房地產市場最受歡迎的就是五到六層的多層住宅，十幾層的小高層大伙還不大能接受。」

        耿文揚道：「我們開發房地產追求的就是利潤率。而房地產項目的容積率就是利潤率，容積率越高利潤率越高。所以我們后續開發項目一定要走高層路線，主打小高層甚至高層住宅。」

        「這個……？」林云擔心道：「就怕老百姓不接受，房子賣不出去呀！」

        「這就得看我們的宣傳了。」耿文揚啟發道：「高層比多層的優點是什么？」

        林云琢磨了一會兒道：「住的高看得遠。」

        「對！」耿文揚贊許道：「就拿這個做文章。遠望山能看海，僅僅這一條宣傳語就能把購房者的欲望勾起來。」

        「遠望山能看海！」林云忽然想起他們所在的寫字樓不正是如此設計的嗎？當初她看中了這里，正是因為視野好風景更好的緣故。

        耿文揚又道：「另外小區綠化不要光種樹，還得有別致的園林景觀設計。這個我就不多說了，到時候你們找相關園林設計單位商量即可。但是，我要求我們公司麾下的每個小區都必須有自己的特點。老百姓進門一看就知道這是四海福祥房地產開發公司開發的小區，從而讓老百姓在潛移默化中記住咱們公司的名字。」

        目前海州住宅小區的綠化基本是種點樹栽些花了事，還沒聽說進行什么專門的園林景觀設計。

        耿文揚提出的這個特殊要求讓林云陷入了深深的思考之中……


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