聊到十一點多鐘，換個地方去包廂里吃飯。慙

　　今天主打海鮮，掌廚的是一位閩菜大師，像白灼花螺、海蠣煎、香辣爆炒花甲、清蒸石斑魚這些家常菜，做得精致又美味。

　　蘇業(yè)豪比較喜歡吃醬爆魷魚以及燒汁鮑魚，嘗完用佛跳墻潤潤口，那叫一個享受。

　　兩杯半的白酒下肚，蘇業(yè)豪也有點上頭。

　　酒足飯飽之后，他正打算找個地方睡午覺，已經(jīng)憋了好一會兒的徐老板，終于找到機(jī)會詢問說：

　　“蘇總，之前你讓我們衡大開發(fā)長租房，這里面到底有什么講究？恕我眼界不夠開闊，思來想去也沒猜到里面有什么深意。”

　　蘇業(yè)豪雙手插進(jìn)口袋里，踩著高爾夫球場的草地往前走，被刺眼陽光照耀著，眼睛都有點睜不開，語氣帶笑：

　　“現(xiàn)在樓市行情不錯，接下來十年估計也會挺不錯，但生意人不能只看眼前�！睉L

　　“這一輪金融周期已經(jīng)紅火六七年，指不定哪天就會出問題，衡大應(yīng)該稍微穩(wěn)一穩(wěn)。我覺得租賃房市場有點潛力，現(xiàn)在去一二線核心城市，花費十幾二十幾萬建造的小型精裝住宅，未來一年租金可能就是三四萬，收回本金以后剩下的全都是純利，住宅本身也有機(jī)會漲價�！�

　　“整個內(nèi)地那么多房地產(chǎn)公司，大多數(shù)都在做一錘子買賣，市場開始瘋狂起來了，讓我有點擔(dān)心。建議你往這方面轉(zhuǎn)型，打造連鎖租房品牌，資金的問題你不用愁，假如衡大擁有一兩百萬間小公寓，國內(nèi)第一房企的寶座，肯定會被你坐得穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)，橫穿牛熊，前途無量……”

　　很簡單的算術(shù)題。

　　一二線城市的公寓租金，將來平均算兩千塊一個月，一年也就是兩萬四千塊。

　　假如有個八成的出租率，一百萬間公寓租出去八十萬間，每年收租就接近兩百億人民幣，另外還有物業(yè)管理、停車費、廣告、零售之類的額外收入。

　　雖說初期投入也很巨大，但好在一次性投入完，回報周期可能長達(dá)上百年時間，平均收益率超過蘇業(yè)豪投資的水電站。

　　更妙的是，暫時還沒人跟他競爭，倘若打著解決租房難題的旗號，有機(jī)會再次繞過土拍，并且享受到貸款利率方面的優(yōu)惠。慙

　　將來邊開發(fā)邊質(zhì)押貸款，要不了幾年就能將雪球滾大，到時候跟四海國際的房產(chǎn)中介公司合作，又有互聯(lián)網(wǎng)平臺幫忙宣傳，尋找租客不成問題。

　　別人玩不轉(zhuǎn)這么大的盤子，房子開發(fā)出來賣不出去，會被融資成本逼上絕路。

　　而蘇業(yè)豪并不擔(dān)心這些。

　　他甚至沒必要專門跟銀行打招呼，稍微放出點風(fēng)聲出去，銀行的人自己就會排著隊跑來，哭著喊著要把錢送給他。

　　至于晴天送傘，雨天收傘之類，沒人會有那么大的膽子。

　　如今蘇業(yè)豪咳嗽一聲，整個A股和港股都會地動山搖，要是跺跺腳，GDP目標(biāo)漲幅也可能降低一兩個點。

　　所謂“金融戰(zhàn)略級”的頭銜，可不是開玩笑的。慙

　　值得一提的是，  SSSSS資產(chǎn)管理集團(tuán)，在全球范圍內(nèi)管理的財產(chǎn)規(guī)模，已經(jīng)超過三千一百億美元。

　　至少內(nèi)地沒有那么頭鐵的銀行，敢冒著引發(fā)金融震蕩的風(fēng)險，去抽蘇業(yè)豪的貸款，所謂大而不倒、富可敵國等詞語，如今就像是為他量身打造。

　　既然蘇業(yè)豪說不用為資金擔(dān)心，徐老板瞬間放心，笑呵呵回答說：

　　“身為地產(chǎn)商，誰不希望像四海國際、像新鴻基、九龍倉那樣，開發(fā)一個項目以后躺著收租，比我們折騰來折騰去輕松多了。主要是情況不允許啊，一來租售比差距太大，租金還沒貸款利率高，二來又太占用資金，不過既然蘇總已經(jīng)有決定，還愿意幫忙，那我就照著執(zhí)行，等調(diào)查了解完以后，做份報告送給您？”

　　蘇業(yè)豪點點頭，說道：

　　“好，不用喊您，把我喊老啦。關(guān)于租售比的問題，各國情況不同，歐洲許多人一輩子不買房，我們則是能自己買就自己買，哪怕沒錢，貸款也要硬上。”

　　徐老板接口說道：慙

　　“是啊，說租售比低就證明房價過高，顯然也存在誤區(qū)，人口都往大城市里擠，買了房一住就是一輩子，很多不再進(jìn)入流通市場。人均收入可能跟房價不匹配，但哪怕只有一小批人有錢，潛在購房者的數(shù)量還是很驚人，一二線城市房子不是太多，而是太少了，落戶、教育等等都跟房子綁定，靠租房不夠方便�！�

　　蘇業(yè)豪有點醉，腦袋依舊清醒著，聽完補(bǔ)充說：

　　“話又說回來了，假如不設(shè)置門檻，恐怕要不了幾年，滬市、四九城、鵬城這些地方，人口就能膨脹到七八千萬，中小型城市會迅速喪失吸引力，歸根結(jié)底還是人口過多的問題。”

　　徐老板接著又說道：

　　“假如大規(guī)模開發(fā)小型公寓式的住宅，采用裝配式建筑會不會方便一點，直接在其他地方建造好，跟搭積木一樣往上蓋�！�

　　蘇業(yè)豪當(dāng)然知道什么是裝配式建筑，想了想回答說：

　　“運輸比較麻煩，成本會比普通建筑高，隔音、抗震性能也稍微差一點，感覺沒什么必要。我建議到時候多開發(fā)些兩梯八戶、或者四梯十六戶，帶走廊的戶型，爭取做到南北通透。到時候?qū)W學(xué)國外長租公寓的管理，哪位租戶不守規(guī)矩就清退出去，既然是做長久的買賣，樹立好口碑很重要，另外還有樓層之間的噪音，必須把舒適度提高上去�！睉L

　　徐老板原本以為是要開發(fā)商住樓，聽見這番話后才意識到，原來真打算建造些小住宅，不然很難實現(xiàn)南北通透。

　　建造肯定沒問題，可這成本，會比把空間利用到極致的商住樓，稍微高一點。

　　按照平均一套十五萬人民幣的成本計算，假如建造一百萬套，總投資額就是一千五百億人民幣，這個數(shù)目簡直讓他頭昏腦漲。

　　好在有蘇業(yè)豪撐腰，雖然覺得很夸張，貌似又不是什么大不了的事情。

　　徐老板已經(jīng)可以提前想象，一旦將這個計劃公布出去，同行們將會有多羨慕……


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